保證讓您成為超級明星物業經理的 10 個面試問題

已發表: 2022-05-07

物業管理可能是一項可怕的業務。我的意思是，實際上有多部關於可怕的房客和他們居住的公寓的恐怖電影。

但這些虛構的經歷與現實生活相比根本算不上什麼。

不相信我？

物業經理面試問題

以下是三個對電影來說太陌生的真實故事：

租客往下水道倒混凝土，迫使業主拆除整間公寓。
一個女人沒有告訴任何人就搬了出去，把她的貓獨自留在家裡一個月
租客搬走，留下18袋垃圾，然後向消防部門報告了垃圾危害。

那麼，您如何避免成為物業管理界的警示故事呢？物業管理軟件是確保所有文書工作井井有條的可靠方式，但這需要更加人性化。比如物業經理。

聘請一位優秀的物業經理可以為您省去麻煩，並希望能幫助您避免這些令人髮指的經歷。因為除了租金、維護和其他監督職責外，優秀的物業經理還應該精通尋找合適的租戶，尤其是通過背景調查的租戶。就像那些在被驅逐後不會把生肉包留在牆後的人一樣。

現在，面試始終是篩選潛在物業經理候選人的最佳途徑，但你怎麼知道你問的是正確的問題？你甚至會首先問什麼問題？

不用擔心。我已經為你完成了艱苦的工作。

下面，我列出了十個基本面試問題，保證讓你成為一名出色的物業經理。

1. 您目前管理的物業有多少？

使用正確的工具，一個好的物業經理應該能夠同時管理 200-600 個出租單元。但是您不想要擁有超過該單位範圍的人。您的物業經理應該能夠密切關注您的所有物業和租戶，以確保一切都得到妥善處理。質量而不是數量可能是這裡的關鍵。

另一方面，如果他們管理得更少，他們可能無法達到您想要的能力，並且如果他們已經在接管他們已經管理的房產時遇到困難，他們可能無法接管更多房產。

2. 您有自己的出租物業嗎？

根據 Peter Giardini的說法，雖然對於物業經理來說擁有自己的出租物業似乎是有益的，但這實際上是一個壞主意。

“在我看來，這是我的房產，我的租戶一直在與經理和他們的房產競爭，”他說。 “如果經理和你同時有空缺，你怎麼知道你的財產會先被填補？”

即使經理向您保證他們會優先考慮您的房產，您也無法確認，也無法在事後證明這一點。

3. 你們收取什麼費用？

他們收取固定費用還是租金的百分比？

想一想：收取一定比例租金的經理似乎是一個更可行的選擇，因為他們的薪水取決於租戶數量和租金價格。由於較低的租金和高空置率，沒有大的回報，這對您和您的物業經理都不利。

因此，物業經理將更有動力填補空缺並爭取更高的租金，讓他們更多地參與您的物業。您還應該考慮他們的百分比是基於收取的租金金額還是他們實際收取的金額。

同樣，當房產空置時，他們會收取費用嗎？如果是這樣，這將抵消收取百分比的目的，因為空缺不會受到處罰。

最後，還要考慮他們是否收取其他雜費。雜費有偷偷摸摸的習慣。

4. 如何確定租金金額？

一個好的物業經理應該知道您所在地區所有可比物業的租金。

想像一下，如果您的物業經理收取的費用高於該市場價格或遠低於該地區的其他物業。較高的價格標籤可能會阻止感興趣的買家，而較低的價格標籤可能會剝奪您應得的收入。如果您稍後調整價格，您可能會失去無法付款的租戶，甚至遭到租戶的抵制。總體滿意度不是很好。

相反，他們應該使用市場上的房產和最近出租的房產來確定可能的最高租金。他們還應該知道游泳池或健身房等不同的便利設施如何影響您的單位價格。

5. 您是否進行例行財產檢查？

物業檢查可幫助您發現問題並在為時已晚之前進行維護。無論是檢查租戶如何對待您的空間，還是確保電器和公用設施正常運行，空間都需要保持在最佳狀態，以防止代價高昂的裝修，並確保空間不會以任何方式被濫用。

您的經理應定期檢查您的物業。理想情況下，這應該是每月一次，而不僅僅是一年幾次。

6. 您如何處理維護和庭院工作？

大多數物業經理都希望能夠自行做出維護決定。允許他們在一定的金額內完成此操作，通常在 100 到 200 美元左右。

一定要問他們是否收取額外的維護費用。如果是這樣，您的利潤可能會大大減少，特別是如果您有需要更新設備和公用設施的舊房產。

此外，敲定誰將負責庭院維護。您的物業經理能勝任這項任務還是租戶應該處理的事情？

7. 您使用什麼租賃管理工具？

租賃管理軟件有助於簡化管理流程和增加利潤，使其成為任何專業物業經理的絕佳工具。

一定要問他們使用什麼軟件。（如果他們不這樣做，你應該把它當作一個危險信號，特別是如果一個成功的物業經理應該管理 200 到 600 個出租單元。）如果可能，請他們分享他們系統中的報告樣本，這可以讓您更深入地了解他們的管理職業道德。

8. 您的房產通常空置多長時間？

出租物業的平均空置時間約為 2-4 週。如果物業經理花費的時間比這長得多，您可能會損失一些可觀的收入。

這裡的問題可能是雙重的：

該物業經理可能會根據區域市場收取過多的租金或要求收取固定費用，這會降低他們填補空置空間的動力。此外，值得詢問他們的營銷工作，看看他們如何列出空間或他們做了什麼來宣傳。
如果他們花費不到兩週的時間，他們可能收取的費率太低，您無法獲得可觀的利潤，甚至跳過確保優質租戶的背景調查。詢問他們的篩選過程。

9. 你的驅逐程序是什麼？

物業經理應該有一個遵循州法律的標準驅逐程序。明智的做法是自己研究其中的一些內容，以了解您的受訪者是否了解最新的法律發展。

詢問他們是否提供驅逐擔保。這通常只是一小筆費用，但如果您的一個租戶需要被驅逐，它將提供保險。

10. 我怎樣才能取消我的管理合同？

簽了合同，有什麼辦法可以逃避嗎？講一個恐怖故事。

如果您決定出售您的房子，您可以終止合同，還是您必須與同一個物業經理出售您的房子？絕對要問一些問題，這樣您就不會陷入合同的十字路口。

最好的經理將為您的業務提供優質的服務，而不是牢不可破的合同，因此，如果你們倆一起決定某種商業合同，請務必向他們詢問一些關於此的問題並閱讀細則。