保证让您成为超级明星物业经理的 10 个面试问题

已发表: 2022-05-07

物业管理可能是一项可怕的业务。我的意思是，实际上有多部关于可怕的房客和他们居住的公寓的恐怖电影。

但这些虚构的经历与现实生活相比根本算不上什么。

不相信我？

物业经理面试问题

以下是三个对电影来说太陌生的真实故事：

租客往下水道倒混凝土，迫使业主拆除整间公寓。
一个女人没有告诉任何人就搬了出去，把她的猫独自留在家里一个月
租客搬走，留下18袋垃圾，然后向消防部门报告了垃圾危害。

那么，您如何避免成为物业管理界的警示故事呢？物业管理软件是确保所有文书工作井井有条的可靠方式，但这需要更加人性化。比如物业经理。

聘请一位优秀的物业经理可以为您省去麻烦，并希望能帮助您避免这些令人发指的经历。因为除了租金、维护和其他监督职责外，优秀的物业经理还应该精通寻找合适的租户，尤其是通过背景调查的租户。就像那些在被驱逐后不会把生肉包留在墙后的人一样。

现在，面试始终是筛选潜在物业经理候选人的最佳途径，但你怎么知道你问的是正确的问题？你甚至会首先问什么问题？

不用担心。我已经为你完成了艰苦的工作。

下面，我列出了十个基本面试问题，保证让你成为一名出色的物业经理。

1. 您目前管理的物业有多少？

使用正确的工具，一个好的物业经理应该能够同时管理 200-600 个出租单元。但是您不想要拥有超过该单位范围的人。您的物业经理应该能够密切关注您的所有物业和租户，以确保一切都得到妥善处理。质量而不是数量可能是这里的关键。

另一方面，如果他们管理得更少，他们可能无法达到您想要的能力，并且如果他们已经在接管他们已经管理的房产时遇到困难，他们可能无法接管更多房产。

2. 您有自己的出租物业吗？

根据 Peter Giardini的说法，虽然对于物业经理来说拥有自己的出租物业似乎是有益的，但这实际上是一个坏主意。

“在我看来，这是我的房产，我的租户一直在与经理和他们的房产竞争，”他说。 “如果经理和你同时有空缺，你怎么知道你的财产会先被填补？”

即使经理向您保证他们会优先考虑您的房产，您也无法确认，也无法在事后证明这一点。

3. 你们收取什么费用？

他们收取固定费用还是租金的百分比？

想一想：收取一定比例租金的经理似乎是一个更可行的选择，因为他们的薪水取决于租户数量和租金价格。由于较低的租金和高空置率，没有大的回报，这对您和您的物业经理都不利。

因此，物业经理将更有动力填补空缺并争取更高的租金，让他们更多地参与您的物业。您还应该考虑他们的百分比是基于收取的租金金额还是他们实际收取的金额。

同样，当房产空置时，他们会收取费用吗？如果是这样，这将抵消收取百分比的目的，因为空缺不会受到处罚。

最后，还要考虑他们是否收取其他杂费。杂费有偷偷摸摸的习惯。

4. 如何确定租金金额？

一个好的物业经理应该知道您所在地区所有可比物业的租金。

想象一下，如果您的物业经理收取的费用高于该市场价格或远低于该地区的其他物业。较高的价格标签可能会阻止感兴趣的买家，而较低的价格标签可能会剥夺您应得的收入。如果您稍后调整价格，您可能会失去无法付款的租户，甚至遭到租户的抵制。总体满意度不是很好。

相反，他们应该使用市场上的房产和最近出租的房产来确定可能的最高租金。他们还应该知道游泳池或健身房等不同的便利设施如何影响您的单位价格。

5. 您是否进行例行财产检查？

物业检查可帮助您发现问题并在为时已晚之前进行维护。无论是检查租户如何对待您的空间，还是确保电器和公用设施正常运行，空间都需要保持在最佳状态，以防止代价高昂的翻新，并确保空间不会以任何方式被滥用。

您的经理应定期检查您的物业。理想情况下，这应该是每月一次，而不仅仅是一年几次。

6. 您如何处理维护和庭院工作？

大多数物业经理都希望能够自行做出维护决定。允许他们在一定的金额内完成此操作，通常在 100 到 200 美元左右。

一定要问他们是否收取额外的维护费用。如果是这样，您的利润可能会大大减少，特别是如果您有需要更新设备和公用设施的旧房产。

此外，敲定谁将负责庭院维护。您的物业经理能胜任这项任务还是租户应该处理的事情？

7. 您使用什么租赁管理工具？

租赁管理软件有助于简化管理流程和增加利润，使其成为任何专业物业经理的绝佳工具。

一定要问他们使用什么软件。（如果他们不这样做，你应该把它当作一个危险信号，特别是如果一个成功的物业经理应该管理 200 到 600 个出租单元。）如果可能，请他们分享他们系统中的报告样本，这可以让您更深入地了解他们的管理职业道德。

8. 您的房产通常空置多长时间？

出租物业的平均空置时间约为 2-4 周。如果物业经理花费的时间比这长得多，您可能会损失一些可观的收入。

这里的问题可能是双重的：

该物业经理可能会根据区域市场收取过多的租金或要求收取固定费用，这会降低他们填补空置空间的动力。此外，值得询问他们的营销工作，看看他们如何列出空间或他们做了什么来宣传。
如果他们花费不到两周的时间，他们可能收取的费率太低，您无法获得可观的利润，甚至跳过确保优质租户的背景调查。询问他们的筛选过程。

9. 你的驱逐程序是什么？

物业经理应该有一个遵循州法律的标准驱逐程序。明智的做法是自己研究其中的一些内容，以了解您的受访者是否了解最新的法律发展。

询问他们是否提供驱逐担保。这通常只是一小笔费用，但如果您的一个租户需要被驱逐，它将提供保险。

10. 我怎样才能取消我的管理合同？

签了合同，有什么办法可以逃避吗？讲一个恐怖故事。

如果您决定出售您的房子，您可以终止合同，还是您必须与同一个物业经理出售您的房子？绝对要问一些问题，这样您就不会陷入合同的十字路口。

最好的经理将为您的业务提供优质的服务，而不是牢不可破的合同，因此，如果你们俩一起决定某种商业合同，请务必向他们询问一些有关此的问题并阅读细则。