10 вопросов на собеседовании, которые гарантированно приведут вас к статусу суперзвездного управляющего недвижимостью

Управление недвижимостью может быть пугающим бизнесом. Я имею в виду, что есть буквально несколько фильмов ужасов о жутких жильцах и квартирах, в которых они живут.

Но эти вымышленные переживания ничто по сравнению с реальной жизнью.

Не верите мне?

Вот три реальных истории, которые слишком странны для кино:

• Жильцы залили в канализацию бетон , вынудив хозяев снести всю квартиру
• Женщина съехала, никому не сказав, и оставила свою кошку одну на месяц в доме
• Арендаторы съехали и оставили 18 мешков с мусором , а затем сообщили о владельце в пожарную часть за опасный мусор.

Так как же не стать поучительной историей в мире управления недвижимостью? Программное обеспечение для управления недвижимостью — это верный способ держать все ваши документы в порядке, но для этого требуется более человеческий подход. Как управляющий недвижимостью.

Найм хорошего управляющего недвижимостью может избавить вас от головной боли и, надеюсь, поможет вам избежать этих возмутительных переживаний. Потому что, помимо арендной платы, технического обслуживания и других надзорных обязанностей, хороший управляющий недвижимостью также должен хорошо разбираться в поиске подходящих арендаторов, особенно тех, которые проходят проверку биографических данных. Как те, кто после выселения не оставит за стенами пакеты с сырым мясом .

Собеседование всегда является лучшим способом проверки потенциальных кандидатов в управляющие недвижимостью, но как узнать, что вы задаете правильные вопросы? Какие вопросы вы вообще задаете в первую очередь?

Не беспокоиться. Я сделал тяжелую работу для вас.

Ниже я перечислил десять основных вопросов для собеседования, которые гарантированно помогут вам найти блестящего управляющего недвижимостью.

1. Сколькими объектами недвижимости вы сейчас управляете?

С правильными инструментами хороший управляющий недвижимостью должен быть в состоянии управлять 200-600 арендными единицами одновременно . Но вы не хотите, чтобы кто-то, у кого есть больше, чем этот диапазон единиц. Ваш управляющий недвижимостью должен иметь возможность следить за всей вашей собственностью и вашими арендаторами, чтобы убедиться, что все в порядке. Ключевым здесь может быть качество, а не количество.

С другой стороны, если они управляют меньшим, они могут быть не такими способными, как вам хотелось бы, и могут быть не в состоянии взять на себя больше собственности, если у них уже есть проблемы с теми, которыми они уже управляют.

2. Есть ли у вас собственная сдаваемая в аренду недвижимость?

Хотя для управляющего недвижимостью может показаться выгодным иметь собственную сдаваемую в аренду недвижимость, по словам Питера Джардини , на самом деле это плохая идея.

«Я вижу, что это моя недвижимость, и мои арендаторы находятся в постоянной конкуренции с управляющими и их недвижимостью», — говорит он. «Если у менеджера есть вакансия одновременно с вами, как вы можете знать, что ваша недвижимость будет заполнена первой?»

Даже если менеджер уверяет вас, что отдаст приоритет вашим свойствам, вы никак не сможете подтвердить это, и они не смогут доказать это до тех пор, пока не свершится факт.

3. Что вы берете?

Взимают ли они фиксированную плату или процент от арендной платы?

Подумайте об этом: менеджеры, которые берут процент от арендной платы, кажутся более жизнеспособным вариантом, поскольку их зарплата зависит от количества арендаторов и цены аренды. При более низкой арендной плате и большом количестве вакансий нет большой выгоды, что плохо для вас и вашего управляющего недвижимостью.

В результате управляющие недвижимостью будут более заинтересованы в заполнении вакансий и борьбе за более высокую арендную плату, что будет способствовать их более активному участию в вашей собственности. Вы также должны учитывать, основан ли их процент на сумме взимаемой арендной платы или на сумме, которую они фактически собирают.

Точно так же взимают ли они плату, когда недвижимость пустует? Если это так, это будет противодействовать цели взимания процента, поскольку не будет штрафа за вакансии.

Наконец, дополнительно подумайте, есть ли другие разные сборы, которые они взимают за свои услуги. Различные сборы имеют привычку подкрадываться к вам.

4. Как вы определяете размер арендной платы?

Хороший управляющий недвижимостью должен знать арендную плату за все сопоставимые объекты недвижимости в вашем районе.

Представьте, если ваш управляющий недвижимостью берет больше, чем эта рыночная цена, или значительно меньше, чем другие объекты недвижимости в этом районе. Более высокая цена может отпугнуть заинтересованных покупателей, а более низкая цена может лишить вас дохода, которого вы заслуживаете. Если вы позже скорректируете цены, вы потенциально можете потерять арендаторов, неспособных платить, или даже отказаться от арендаторов. Не очень подходит для общего удовлетворения.

Скорее, им следует использовать недвижимость как на рынке, так и недавно арендованную, чтобы определить максимально возможную цену аренды. Они также должны знать, как различные удобства, такие как бассейн или тренажерный зал, влияют на цену ваших квартир.

5. Проводите ли вы плановые проверки имущества?

Инспекции имущества помогают выявить проблемы и провести техническое обслуживание, пока не стало слишком поздно. Будь то проверка того, как арендаторы относятся к вашим помещениям, или обеспечение правильной работы приборов и коммунальных услуг, помещения необходимо поддерживать в наилучшем состоянии, чтобы предотвратить дорогостоящий ремонт и гарантировать, что пространство не используется не по назначению.

Ваш менеджер должен регулярно проверять вашу недвижимость. В идеале это должно быть раз в месяц, а не несколько раз в год.

6. Как вы справляетесь с обслуживанием и работой во дворе?

Большинство управляющих недвижимостью хотят иметь возможность самостоятельно принимать решения по техническому обслуживанию. Позвольте им сделать это до определенной суммы в долларах, обычно от 100 до 200 долларов.

Не забудьте также спросить их, взимают ли они дополнительную плату за обслуживание. Если это так, ваша прибыль может значительно уменьшиться, особенно если у вас есть старая собственность, нуждающаяся в обновленных приборах и коммунальных услугах.

Кроме того, определите, кто будет нести ответственность за содержание двора. Справится ли ваш управляющий с этой задачей или с этим должны справиться арендаторы?

7. Какой инструмент управления арендой вы используете?

Программное обеспечение для управления арендой полезно для оптимизации процессов управления и увеличения прибыли, что делает его отличным инструментом для любого профессионального управляющего недвижимостью.

Обязательно спросите их , какое программное обеспечение они используют. (Если они этого не сделают, вы должны воспринять это как тревожный сигнал, особенно если успешный управляющий недвижимостью должен управлять где-то между 200-600 арендными единицами.) Если возможно, попросите их поделиться образцами отчетов из их системы, которые могут дать вам больше информации об их управленческой рабочей этике.

8. Как долго ваша недвижимость обычно пустует?

Среднее время сдачи в аренду недвижимости составляет около 2-4 недель. Если управляющий недвижимостью займет значительно больше времени, вы можете потерять серьезный доход.

Проблемы здесь могут быть двоякими:

• Этот управляющий недвижимостью может взимать слишком высокую арендную плату в зависимости от рынка или требовать фиксированную плату, что снижает их мотивацию заполнять пустые помещения. Кроме того, было бы полезно спросить об их маркетинговых усилиях, чтобы увидеть , как они перечисляют места или что они делают, чтобы о них узнали.
• Если они берут менее двух недель, они могут взимать ставки, которые слишком низки для того, чтобы вы могли получить солидную прибыль, или даже пропускать проверки биографических данных, которые гарантируют качественных арендаторов. Спросите их об их процессе скрининга.

9. Каков ваш процесс выселения?

У управляющего недвижимостью должна быть стандартная процедура выселения, соответствующая законам штата. Возможно, было бы целесообразно изучить некоторые из них самостоятельно, чтобы узнать, в курсе ли ваш собеседник последних изменений в законодательстве.

Спросите, предлагают ли они гарантию выселения. Часто это небольшая плата, но она покрывает расходы на случай выселения одного из ваших жильцов.

10. Как я могу расторгнуть договор на управление?

После того, как вы подписали контракт, есть ли у вас способ избежать его? Расскажи об истории ужасов.

Если вы решите продать свой дом, можете ли вы расторгнуть договор или вам придется продать свой дом с тем же управляющим недвижимостью? Определенно есть о чем спросить, чтобы не оказаться в перекрестье контракта.

Лучшие менеджеры будут поддерживать ваш бизнес с отличным сервисом, а не с нерушимыми контрактами, поэтому обязательно задайте им несколько вопросов об этом и прочитайте мелкий шрифт, если вы оба вместе решите заключить какой-то деловой контракт.

Более?

Вы наняли крутого менеджера по недвижимости? Какие вопросы на собеседовании вы им задавали? Позвольте мне знать в комментариях ниже.

*Кроме того, если у вас есть какие-нибудь ужасные истории с арендаторами, я бы хотел их услышать.