10 perguntas da entrevista garantidas para conseguir um gerente de propriedade Superstar

A gestão de propriedades pode ser um negócio assustador. Quero dizer, existem literalmente vários filmes de terror sobre inquilinos aterrorizantes e os apartamentos que habitam.

Mas essas experiências fictícias não são nada comparadas à vida real.

Não acredite em mim?

Aqui estão três histórias verdadeiras que são muito estranhas para o cinema:

• Inquilinos despejaram concreto nos ralos , forçando os proprietários a demolir todo o apartamento
• Mulher se mudou sem avisar a ninguém e deixou seu gato sozinho por um mês em casa
• Os inquilinos se mudaram e deixaram 18 sacos de lixo e, em seguida, relataram o proprietário ao corpo de bombeiros por um risco de lixo

Então, como você evita se tornar um conto de advertência no mundo da administração de propriedades? O software de gerenciamento de propriedade é uma maneira infalível de manter toda a sua papelada em ordem, mas isso requer um toque mais humano. Como um gerente de propriedade.

Contratar um bom gerente de propriedade pode poupar-lhe a dor de cabeça e esperamos ajudá-lo a evitar essas experiências ultrajantes. Porque além do aluguel, manutenção e outras responsabilidades de supervisão, um ótimo gerente de propriedade também deve ser bem versado em encontrar inquilinos adequados, especialmente aqueles que passam por verificações de antecedentes. Como aqueles que não deixam pacotes de carne crua atrás das paredes depois de serem despejados.

Agora, uma entrevista é sempre o melhor caminho para selecionar potenciais candidatos a gerente de propriedade, mas como você sabe que está fazendo as perguntas certas? Que perguntas você ainda faz em primeiro lugar?

Não se preocupe. Eu fiz o trabalho duro para você.

Abaixo, listei dez perguntas essenciais para uma entrevista garantida para você conseguir um gerente de propriedade estelar.

1. Quantas propriedades você administra atualmente?

Com as ferramentas certas, um bom administrador de imóveis deve ser capaz de gerenciar de 200 a 600 unidades de aluguel de uma só vez . Mas você não quer alguém que tenha mais do que esse alcance de unidade. Seu gerente de propriedade deve ser capaz de manter o controle de todas as suas propriedades e seus inquilinos para garantir que tudo esteja sendo cuidado. Qualidade e não quantidade pode ser a chave aqui.

Por outro lado, se eles estão gerenciando menos, eles podem não ser tão capazes quanto você deseja e podem não ser capazes de assumir mais propriedades se já tiverem problemas para assumir as que já administram.

2. Você tem imóveis próprios para alugar?

Embora possa parecer benéfico para um gerente de propriedade ter suas próprias propriedades de aluguel, de acordo com Peter Giardini , isso é realmente uma má ideia.

“A maneira como vejo é que minhas propriedades e meus inquilinos estão em constante competição com os gerentes e suas propriedades”, diz ele. “Se o gerente tem uma vaga ao mesmo tempo que você, como você pode saber que sua propriedade será preenchida primeiro?”

Mesmo que um gerente lhe assegure que priorizará suas propriedades, não há como você confirmar e nem provar até depois do fato.

3. O que você cobra?

Eles cobram uma taxa fixa ou uma porcentagem do aluguel?

Pense nisso: os gerentes que cobram uma porcentagem do aluguel parecem uma opção mais viável, já que seu salário depende do número de inquilinos e do preço do aluguel. Com aluguéis mais baixos e vagas altas, não há grandes recompensas, o que é ruim para você e seu gerente de propriedade.

Como resultado, os administradores de imóveis estarão mais motivados a preencher vagas e lutar por aluguéis mais altos, mantendo-os mais engajados com sua propriedade. Você também deve considerar se a porcentagem deles é baseada no valor do aluguel cobrado ou no valor que eles realmente cobram.

Da mesma forma, eles cobram uma taxa quando um imóvel está vago? Em caso afirmativo, isso vai contrariar a finalidade de cobrança de um percentual, pois não haverá penalidade para vagas.

Finalmente, considere adicionalmente se existem outras taxas diversas que eles cobram por seu serviço. Taxas diversas têm o hábito de se aproximar de você.

4. Como você determina o valor do aluguel?

Um bom gerente de propriedade deve conhecer os aluguéis de todas as propriedades comparáveis ​​em sua área.

Imagine se o seu gerente de propriedade cobra mais do que esse preço de mercado ou significativamente menos do que outras propriedades na área. Um preço mais alto pode desencorajar os compradores interessados ​​e um preço mais baixo pode privá-lo da renda que você merece. Se você ajustar os preços posteriormente, poderá perder os locatários incapazes de pagar ou até mesmo a rejeição dos locatários. Não é ótimo para a satisfação geral.

Em vez disso, eles devem usar propriedades no mercado e recentemente alugadas para determinar o preço de aluguel mais alto possível. Eles também devem saber como diferentes comodidades, como piscinas ou academia, afetam o preço de suas unidades.

5. Você realiza inspeções rotineiras de propriedade?

As inspeções de propriedade ajudam você a detectar problemas e realizar a manutenção antes que seja tarde demais. Seja verificando como os inquilinos estão tratando seus espaços ou garantindo que os eletrodomésticos e utilitários estejam funcionando corretamente, os espaços precisam ser mantidos da melhor forma possível para evitar renovações dispendiosas e garantir que o espaço não esteja sendo mal utilizado de forma alguma.

Seu gerente deve verificar suas propriedades regularmente. Idealmente, isso deve ser uma vez por mês, não apenas algumas vezes por ano.

6. Como você lida com a manutenção e o trabalho no pátio?

A maioria dos gerentes de propriedade quer poder tomar decisões de manutenção por conta própria. Permita que eles façam isso até uma certa quantia em dólares, geralmente em torno de US $ 100 a US $ 200.

Certifique-se também de perguntar se eles cobram mais pela manutenção. Nesse caso, seu lucro pode diminuir consideravelmente, especialmente se você tiver uma propriedade mais antiga que precise de aparelhos e utilitários atualizados.

Além disso, marque quem seria responsável pela manutenção do quintal. O seu gerente de propriedade está à altura da tarefa ou é algo que os inquilinos devem lidar?

7. Qual ferramenta de gerenciamento de aluguel você usa?

O software de gerenciamento de aluguel é útil para agilizar os processos de gerenciamento e aumentar os lucros, tornando-o uma excelente ferramenta para qualquer gerente de propriedade profissional.

Certifique-se de perguntar a eles qual software eles usam. (Se não o fizerem, você deve considerar isso como uma bandeira vermelha, especialmente se um gerente de propriedade bem-sucedido estiver gerenciando algo entre 200 e 600 unidades de aluguel.) Se possível, peça que compartilhem amostras de relatórios de seu sistema, o que pode dar-lhe mais informações sobre sua ética de trabalho de gestão.

8. Por quanto tempo suas propriedades normalmente ficam desocupadas?

O tempo médio de desocupação de um imóvel alugado é de cerca de 2 a 4 semanas. Se um gerente de propriedade demorar muito mais do que isso, você poderá perder uma receita séria.

Os problemas aqui podem ser duplos:

• Esse gerente de propriedade pode estar cobrando muito pelo aluguel com base no mercado da área ou exigindo uma taxa fixa, o que diminui a motivação para preencher espaços vazios. Além disso, valeria a pena perguntar sobre seus esforços de marketing para ver como eles listam espaços ou o que eles fazem para divulgar a palavra.
• Se eles estiverem demorando menos de duas semanas, eles podem estar cobrando taxas muito baixas para você obter um lucro sólido ou até mesmo ignorando as verificações de antecedentes que garantem inquilinos de qualidade. Pergunte a eles sobre o processo de triagem.

9. Qual é o seu processo de despejo?

Um gerente de propriedade deve ter um procedimento de despejo padrão que siga as leis estaduais. Pode ser sensato pesquisar alguns deles você mesmo para saber se o entrevistado está ou não atualizado sobre os últimos desenvolvimentos da lei.

Pergunte se eles oferecem uma garantia de despejo. Isso geralmente é apenas uma pequena taxa, mas oferecerá cobertura se um de seus inquilinos precisar ser despejado.

10. Como posso cancelar o meu contrato de gestão?

Depois de assinar um contrato, há alguma maneira de escapar dele? Fale sobre uma história de terror.

Se decidir vender a sua casa, pode rescindir o seu contrato ou tem de vender a sua casa com o mesmo administrador do imóvel? Definitivamente algo para perguntar para que você não acabe na mira de um contrato.

Os melhores gerentes manterão seu negócio com um ótimo serviço em vez de contratos inquebráveis, portanto, faça algumas perguntas sobre isso e leia as letras miúdas se ambos decidirem sobre algum tipo de contrato comercial juntos.

Mais?

Você contratou um gerente de propriedade incrível? Que perguntas da entrevista você fez a eles? Deixe-me saber nos comentários abaixo.

*Além disso, se você tiver alguma história de terror de inquilino, adoraria ouvi-la.