10 pytań do rozmowy kwalifikacyjnej, które zapewnią Ci Superstar Property Managera

Zarządzanie nieruchomościami może być przerażającym biznesem. To znaczy, jest dosłownie wiele horrorów o przerażających lokatorach i mieszkaniach, które zamieszkują .

Ale te fikcyjne doświadczenia są niczym w porównaniu z prawdziwym życiem.

Nie wierzysz mi?

Oto trzy prawdziwe historie, które są zbyt dziwne dla filmu:

• Najemcy wylali beton do kanalizacji , zmuszając właścicieli do wyburzenia całego mieszkania
• Kobieta wyprowadziła się nikomu nie mówiąc o tym i zostawiła kota samego na miesiąc w domu
• Najemcy wyprowadzili się i zostawili 18 worków ze śmieciami , a następnie zgłosili właściciela do straży pożarnej za zagrożenie śmieciami

Jak więc uniknąć stania się przestrogą w świecie zarządzania nieruchomościami? Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami to niezawodny sposób na uporządkowanie wszystkich dokumentów, ale wymaga to bardziej ludzkiego dotyku. Jak zarządca nieruchomości.

Zatrudnienie dobrego zarządcy nieruchomości może oszczędzić Ci bólu głowy i, miejmy nadzieję, pomoże Ci uniknąć tych skandalicznych doświadczeń. Ponieważ poza czynszem, utrzymaniem i innymi obowiązkami nadzorczymi, świetny zarządca nieruchomości powinien być również dobrze zorientowany w znajdowaniu odpowiednich najemców, zwłaszcza tych, którzy przechodzą kontrolę przeszłości. Jak ci, którzy po eksmisji nie zostawiają paczek z surowym mięsem za murami.

Rozmowa kwalifikacyjna jest zawsze najlepszą ścieżką do sprawdzenia potencjalnych kandydatów na zarządców nieruchomości, ale skąd wiesz, że zadajesz właściwe pytania? Jakie pytania zadajesz w ogóle?

Nie martwić się. Wykonałem dla ciebie ciężką pracę.

Poniżej wymieniłem dziesięć podstawowych pytań do rozmowy kwalifikacyjnej, które gwarantują, że zdobędziesz znakomitego zarządcę nieruchomości.

1. Ile nieruchomości aktualnie zarządzasz?

Dzięki odpowiednim narzędziom dobry zarządca nieruchomości powinien być w stanie zarządzać jednocześnie 200-600 lokalami na wynajem . Ale nie chcesz kogoś, kto ma więcej niż ten zasięg jednostek. Twój zarządca nieruchomości powinien być w stanie kontrolować wszystkie Twoje nieruchomości i najemców, aby upewnić się, że wszystko jest pod opieką. Kluczowa może być tutaj jakość, a nie ilość.

Z drugiej strony, jeśli zarządzają mniej, mogą nie być tak zdolni, jak chcesz i mogą nie być w stanie przejąć większej liczby nieruchomości, jeśli już mają problemy z przejęciem tych, którymi już zarządzają.

2. Czy posiadasz własne nieruchomości do wynajęcia?

Chociaż dla zarządcy nieruchomości może wydawać się korzystne posiadanie własnych nieruchomości na wynajem, według Petera Giardiniego jest to w rzeczywistości zły pomysł.

„Sposób, w jaki to widzę, to moje nieruchomości, a moi najemcy nieustannie konkurują z zarządcami i ich nieruchomościami” – mówi. „Jeśli menedżer ma wakat w tym samym czasie co Ty, skąd możesz wiedzieć, że Twoja nieruchomość zostanie obsadzona jako pierwsza?”

Nawet jeśli kierownik zapewni Cię, że nada priorytet Twoim właściwościom, nie ma możliwości, abyś to potwierdził i nie mógł tego udowodnić, dopóki nie nastąpi fakt.

3. Co pobierasz?

Czy pobierają stałą opłatę czy procent czynszu?

Pomyśl o tym: menedżerowie, którzy pobierają procent czynszu, wydają się bardziej opłacalną opcją, ponieważ ich wypłata zależy od liczby najemców i ceny czynszu. Przy niższych czynszach i wysokich pustostanach nie ma dużego zwrotu, co jest niekorzystne dla Ciebie i Twojego zarządcy nieruchomości.

W rezultacie zarządcy nieruchomości będą bardziej zmotywowani do obsadzania wakatów i walki o wyższe czynsze, dzięki czemu będą bardziej zaangażowani w Twoją nieruchomość. Należy również zastanowić się, czy ich procent jest oparty na wysokości pobieranego czynszu, czy na kwocie, którą faktycznie pobierają.

Podobnie, czy pobierają opłatę, gdy nieruchomość jest wolna? Jeśli tak, będzie to przeciwdziałać celowi naliczania procentu, ponieważ nie będzie kary za wakaty.

Na koniec zastanów się, czy istnieją inne różne opłaty, które pobierają za swoją usługę. Różne opłaty mają zwyczaj podkradać się do ciebie.

4. Jak ustalasz wysokość czynszu?

Dobry zarządca nieruchomości powinien znać czynsze wszystkich porównywalnych nieruchomości w Twojej okolicy.

Wyobraź sobie, że Twój zarządca nieruchomości pobiera więcej niż cena rynkowa lub znacznie mniej niż inne nieruchomości w okolicy. Wyższa cena może zniechęcić zainteresowanych kupujących, a niższa cena może pozbawić Cię dochodu, na który zasługujesz. Jeśli później dostosujesz ceny, możesz potencjalnie stracić najemców, którzy nie są w stanie zapłacić, a nawet odepchną od najemców. Niezbyt dobre dla ogólnej satysfakcji.

Powinni raczej wykorzystać nieruchomości zarówno na rynku, jak i ostatnio wynajmowane, aby ustalić jak najwyższą cenę najmu. Powinni również wiedzieć, jak różne udogodnienia, takie jak baseny czy siłownia, wpływają na cenę Twoich jednostek.

5. Czy przeprowadzasz rutynowe kontrole nieruchomości?

Inspekcje nieruchomości pomagają wykryć problemy i przeprowadzić konserwację, zanim będzie za późno. Niezależnie od tego, czy chodzi o sprawdzanie, jak najemcy traktują Twoje przestrzenie, czy o zapewnienie prawidłowego funkcjonowania urządzeń i mediów, pomieszczenia muszą być utrzymywane w najlepszym możliwym stanie, aby zapobiec kosztownym remontom i zapewnić, że przestrzeń nie jest w żaden sposób niewłaściwie wykorzystywana.

Twój kierownik powinien regularnie sprawdzać Twoje nieruchomości. Najlepiej byłoby, gdyby odbywało się to raz w miesiącu, a nie tylko kilka razy w roku.

6. Jak radzisz sobie z konserwacją i pracami na podwórku?

Większość zarządców nieruchomości chce mieć możliwość samodzielnego podejmowania decyzji dotyczących konserwacji. Pozwól im to zrobić do określonej kwoty w dolarach, zwykle około 100 do 200 USD.

Pamiętaj, aby zapytać ich również, czy pobierają dodatkowe opłaty za utrzymanie. Jeśli tak, Twój zysk może się znacznie zmniejszyć, zwłaszcza jeśli masz starszą nieruchomość, która wymaga zaktualizowanych urządzeń i narzędzi.

Ustal także, kto byłby odpowiedzialny za utrzymanie stoczni. Czy Twój zarządca podoła zadaniu, czy jest to coś, z czym powinni sobie poradzić najemcy?

7. Jakiego narzędzia do zarządzania wynajmem używasz?

Oprogramowanie do zarządzania wynajmem jest pomocne w usprawnianiu procesów zarządzania i zwiększaniu zysków, dzięki czemu jest doskonałym narzędziem dla każdego profesjonalnego zarządcy nieruchomości.

Zapytaj ich, jakiego oprogramowania używają. (Jeśli tego nie zrobią, powinieneś potraktować to jako sygnał ostrzegawczy, zwłaszcza jeśli odnoszący sukcesy zarządca powinien zarządzać od 200 do 600 lokalami na wynajem). Jeśli to możliwe, poproś ich o udostępnienie próbek raportów z ich systemu, który może dają więcej wglądu w ich etykę pracy w zarządzaniu.

8. Jak długo Twoje nieruchomości są zazwyczaj wolne?

Średni czas pustostanów w wynajmowanej nieruchomości wynosi około 2-4 tygodni. Jeśli zarządca nieruchomości zajmie znacznie więcej czasu, możesz stracić poważne dochody.

Problemy tutaj mogą być dwojakie:

• Ten zarządca nieruchomości może pobierać zbyt wysokie opłaty za czynsz w oparciu o rynek powierzchni lub wymagać stałej opłaty, co zmniejsza motywację do wypełniania pustych przestrzeni. Warto również zapytać o ich działania marketingowe, aby zobaczyć , jak wymieniają przestrzenie lub co robią, aby rozpowszechnić to słowo.
• Jeśli zabierają mniej niż dwa tygodnie, mogą pobierać opłaty, które są zbyt niskie, abyś mógł osiągnąć solidny zysk, a nawet pomijać sprawdzanie przeszłości, które zapewniają wysoką jakość najemców. Zapytaj ich o proces przesiewowy.

9. Jaki jest twój proces eksmisji?

Zarządca nieruchomości powinien mieć standardową procedurę eksmisji zgodną z prawem stanowym. Rozsądne może być samodzielne zbadanie niektórych z nich, aby wiedzieć, czy rozmówca jest na bieżąco z najnowszymi zmianami w prawie.

Zapytaj, czy oferują gwarancję eksmisji. Często jest to niewielka opłata, ale zapewnia ochronę w przypadku konieczności eksmisji jednego z lokatorów.

10. Jak mogę anulować umowę o zarządzanie?

Czy po podpisaniu umowy istnieje sposób, aby od tego uciec? Porozmawiaj o horrorze.

Jeśli zdecydujesz się sprzedać swój dom, czy możesz rozwiązać umowę, czy też musisz sprzedać dom u tego samego zarządcy? Zdecydowanie o coś zapytać, abyś nie znalazł się na celowniku kontraktu.

Najlepsi menedżerowie utrzymają Twój biznes dzięki doskonałej obsłudze zamiast nierozerwalnych kontraktów, więc zadaj im kilka pytań na ten temat i przeczytaj drobnym drukiem, jeśli oboje zdecydujecie się wspólnie zawrzeć umowę biznesową.

Więcej?

Zatrudniłeś świetnego zarządcę nieruchomości? Jakie pytania do wywiadu im zadałeś? Daj mi znać w komentarzach poniżej.

*Ponadto, jeśli masz jakieś horrory z lokatorami, chciałbym je usłyszeć.