10 domande di intervista garantite per farti diventare un gestore di proprietà Superstar

La gestione della proprietà può essere un affare spaventoso. Voglio dire, ci sono letteralmente più film horror su inquilini terrificanti e sugli appartamenti in cui abitano.

Ma queste esperienze di fantasia non sono niente in confronto alla vita reale.

Non mi credi?

Ecco tre storie vere troppo strane per essere filmate:

• Gli inquilini hanno versato cemento negli scarichi , costringendo i proprietari a demolire l'intero appartamento
• Una donna si è trasferita senza dirlo a nessuno e ha lasciato il suo gatto da solo per un mese in casa
• Gli inquilini si sono trasferiti e hanno lasciato 18 sacchi di immondizia , quindi hanno denunciato il proprietario ai vigili del fuoco per un pericolo di immondizia

Allora come evitare di diventare un ammonimento nel mondo della gestione immobiliare? Il software di gestione della proprietà è un modo infallibile per tenere in ordine tutti i tuoi documenti, ma ciò richiede un tocco più umano. Come un gestore di proprietà.

Assumere un buon gestore di proprietà può farti risparmiare il mal di testa e, si spera, aiutarti a evitare queste esperienze oltraggiose. Perché oltre all'affitto, alla manutenzione e ad altre responsabilità di supervisione, un ottimo gestore di proprietà dovrebbe anche essere esperto nel trovare inquilini adatti, specialmente quelli che superano i controlli sui precedenti. Come quelli che non lasciano pacchi di carne cruda dietro le mura dopo essere stati sfrattati.

Ora, un colloquio è sempre il miglior percorso per selezionare potenziali candidati manager di proprietà, ma come fai a sapere che stai ponendo le domande giuste? Quali domande fai in primo luogo?

Da non preoccuparsi. Ho fatto il duro lavoro per te.

Di seguito, ho elencato dieci domande essenziali per il colloquio che ti garantiranno un gestore di proprietà stellare.

1. Quante proprietà gestisci attualmente?

Con gli strumenti giusti, un buon gestore immobiliare dovrebbe essere in grado di gestire 200-600 unità in affitto contemporaneamente . Ma non vuoi qualcuno che abbia più di quella gamma di unità. Il tuo gestore di proprietà dovrebbe essere in grado di tenere d'occhio tutte le tue proprietà e i tuoi inquilini per assicurarsi che tutto sia curato. La qualità, non la quantità, può essere la chiave qui.

D'altra parte, se stanno gestendo meno, potrebbero non essere capaci come vorresti e potrebbero non essere in grado di acquisire più proprietà se hanno già problemi ad accettare quelle che già gestiscono.

2. Hai delle proprietà in affitto di tua proprietà?

Sebbene possa sembrare vantaggioso per un gestore di proprietà avere le proprie proprietà in affitto, secondo Peter Giardini , questa è in realtà una cattiva idea.

"Il modo in cui la vedo io sono le mie proprietà ei miei inquilini sono in costante competizione con i gestori e le loro proprietà", dice. "Se il gestore ha un posto vacante nello stesso momento in cui lo fai tu, come puoi sapere che la tua proprietà sarà occupata prima?"

Anche se un manager ti assicura che daranno la priorità alle tue proprietà, non c'è modo che tu possa confermarlo e nessun modo può dimostrarlo fino a dopo il fatto.

3. Cosa addebiti?

Fanno pagare una tariffa fissa o una percentuale dell'affitto?

Pensaci: i gestori che addebitano una percentuale dell'affitto sembrano un'opzione più praticabile poiché la loro busta paga dipende dal numero di inquilini e dal prezzo dell'affitto. Con affitti più bassi e posti liberi elevati, non c'è un grande guadagno, il che è negativo per te e il tuo gestore della proprietà.

Di conseguenza, i gestori di proprietà saranno più motivati ​​a riempire i posti vacanti ea lottare per affitti più alti, mantenendoli più coinvolti con la tua proprietà. Dovresti anche considerare se la loro percentuale si basa sull'importo dell'affitto addebitato o sull'importo effettivamente riscosso.

Allo stesso modo, fanno pagare una tassa quando una proprietà è libera? In tal caso, ciò annullerà lo scopo di addebitare una percentuale, poiché non ci saranno penalità per i posti vacanti.

Infine, considera anche se ci sono altre commissioni varie che addebitano per il loro servizio. Commissioni varie hanno l'abitudine di intrufolarsi.

4. Come si determina l'importo dell'affitto?

Un buon gestore di proprietà dovrebbe conoscere gli affitti di tutte le proprietà comparabili nella tua zona.

Immagina se il tuo gestore di proprietà addebita più di quel prezzo di mercato o significativamente inferiore rispetto ad altre proprietà nella zona. Un prezzo più alto potrebbe scoraggiare gli acquirenti interessati e un prezzo più basso potrebbe privarti del reddito che meriti. Se modifichi i prezzi in un secondo momento, potresti potenzialmente perdere gli affittuari che non sono in grado di pagare o addirittura respingere gli inquilini. Non eccezionale per la soddisfazione generale.

Piuttosto, dovrebbero utilizzare le proprietà sia sul mercato che recentemente affittate per determinare il prezzo di affitto più alto possibile. Dovrebbero anche sapere in che modo diversi servizi, come una piscina o una palestra, influiscono sul prezzo delle tue unità.

5. Effettuate ispezioni di routine sugli immobili?

Le ispezioni della proprietà ti aiutano a individuare i problemi ed eseguire la manutenzione prima che sia troppo tardi. Che si tratti di controllare come gli inquilini stanno trattando i tuoi spazi o di assicurarsi che elettrodomestici e servizi pubblici funzionino correttamente, gli spazi devono essere mantenuti nella migliore forma possibile per evitare costose ristrutturazioni e garantire che lo spazio non venga in alcun modo utilizzato in modo improprio.

Il tuo manager dovrebbe controllare regolarmente le tue proprietà. Idealmente, questo dovrebbe essere una volta al mese, non solo poche volte all'anno.

6. Come gestisci la manutenzione e il lavoro in cantiere?

La maggior parte dei gestori di proprietà desidera essere in grado di prendere autonomamente le decisioni di manutenzione. Consenti loro di farlo fino a un certo importo in dollari, di solito da $ 100 a $ 200.

Assicurati di chiedere loro anche se fanno pagare un extra per la manutenzione. In tal caso, il tuo profitto potrebbe diminuire notevolmente, soprattutto se hai una proprietà più vecchia che necessita di elettrodomestici e servizi aggiornati.

Inoltre, stabilisci chi sarebbe responsabile della manutenzione del cortile. Il tuo gestore di proprietà è all'altezza del compito o è qualcosa che gli inquilini dovrebbero gestire?

7. Quale strumento di gestione del noleggio utilizzi?

Il software di gestione degli affitti è utile per snellire i processi di gestione e aumentare i profitti, rendendolo uno strumento eccellente per qualsiasi gestore di proprietà professionale.

Assicurati di chiedere loro quale software usano. (Se non lo fanno, dovresti prenderlo come una bandiera rossa, soprattutto se un gestore di proprietà di successo dovrebbe gestire tra le 200 e le 600 unità in affitto.) Se possibile, chiedi loro di condividere campioni di rapporti dal loro sistema, che può darti maggiori informazioni sulla loro etica del lavoro di gestione.

8. Per quanto tempo le tue proprietà sono generalmente libere?

Il tempo medio di vacanza di una proprietà in affitto è di circa 2-4 settimane. Se un gestore di proprietà impiega molto più tempo di questo, potresti perdere alcune entrate importanti.

I problemi qui possono essere due:

• Questo gestore di proprietà potrebbe addebitare un affitto troppo alto in base al mercato della zona o richiedere una tariffa fissa, il che riduce la motivazione per riempire gli spazi vuoti. Inoltre, varrebbe la pena chiedere informazioni sui loro sforzi di marketing per vedere come elencano gli spazi o cosa fanno per spargere la voce.
• Se impiegano meno di due settimane, potrebbero addebitare tariffe troppo basse per ottenere un profitto solido o addirittura saltare i controlli in background che garantiscono la qualità degli inquilini. Chiedi loro del loro processo di screening.

9. Qual è il tuo processo di sfratto?

Un gestore di proprietà dovrebbe avere una procedura di sfratto standard che segua le leggi statali. Potrebbe essere saggio qui ricercare alcuni di questi per sapere se il tuo intervistato è aggiornato o meno sugli ultimi sviluppi della legge.

Chiedi se offrono una garanzia di sfratto. Questa è spesso solo una piccola tassa, ma offrirà una copertura se uno dei tuoi inquilini deve essere sfrattato.

10. Come posso annullare il mio contratto di gestione?

Una volta firmato un contratto, c'è un modo per evitarlo? Parla di una storia dell'orrore.

Se decidi di vendere la tua casa, puoi rescindere il contratto o devi vendere la tua casa con lo stesso gestore immobiliare? Sicuramente qualcosa da chiedere per non finire nel mirino di un contratto.

I migliori manager manterranno la tua attività con un ottimo servizio invece di contratti infrangibili, quindi assicurati di porre loro alcune domande al riguardo e leggere la stampa fine se entrambi decidete insieme una sorta di contratto commerciale.

Di più?

Hai assunto un fantastico gestore di proprietà? Quali domande del colloquio hai posto loro? Fammi sapere nei commenti qui sotto.

*Inoltre, se hai storie dell'orrore degli inquilini, mi piacerebbe ascoltarle.