10 preguntas de la entrevista garantizadas para convertirlo en un administrador de propiedades superestrella

La administración de propiedades puede ser un negocio aterrador. Quiero decir, hay literalmente múltiples películas de terror sobre inquilinos aterradores y los apartamentos que habitan.

Pero estas experiencias ficticias no son nada comparadas con la vida real.

¿No me crees?

Aquí hay tres historias reales que son demasiado extrañas para el cine:

• Los inquilinos arrojaron cemento por los desagües , lo que obligó a los propietarios a demoler todo el apartamento.
• Una mujer se mudó sin avisar a nadie y dejó a su gato solo durante un mes en la casa
• Los inquilinos se mudaron y dejaron 18 bolsas de basura , y luego informaron al propietario al departamento de bomberos por un peligro de basura.

Entonces, ¿cómo evitar convertirse en una advertencia en el mundo de la administración de propiedades? El software de administración de propiedades es una forma segura de mantener todo el papeleo en orden, pero esto requiere un toque más humano. Como un administrador de la propiedad.

Contratar a un buen administrador de propiedades puede ahorrarle el dolor de cabeza y, con suerte, ayudarlo a evitar estas experiencias escandalosas. Porque además de la renta, el mantenimiento y otras responsabilidades de supervisión, un gran administrador de propiedades también debe estar bien versado en encontrar inquilinos adecuados, especialmente aquellos que pasan las verificaciones de antecedentes. Como los que no dejan paquetes de carne cruda detrás de las paredes después de ser desalojados.

Ahora, una entrevista siempre es el mejor camino para evaluar a los posibles candidatos a administradores de propiedades, pero ¿cómo sabe que está haciendo las preguntas correctas? ¿Qué preguntas te haces en primer lugar?

No es para preocuparse. He hecho el trabajo duro por ti.

A continuación, he enumerado diez preguntas esenciales para la entrevista que garantizan que obtendrá un administrador de propiedades estelar.

1. ¿Cuántas propiedades administra actualmente?

Con las herramientas adecuadas, un buen administrador de propiedades debería poder administrar de 200 a 600 unidades de alquiler a la vez . Pero no quieres a alguien que tenga más que ese rango de unidades. El administrador de su propiedad debería poder controlar todas sus propiedades y sus inquilinos para asegurarse de que todo esté bien atendido. La calidad, no la cantidad, puede ser clave aquí.

Por otro lado, si administran menos, es posible que no sean tan capaces como usted desea y es posible que no puedan adquirir más propiedades si ya tienen problemas para hacerse cargo de las que ya administran.

2. ¿Tiene alguna propiedad de alquiler propia?

Si bien puede parecer beneficioso para un administrador de propiedades tener sus propias propiedades de alquiler, según Peter Giardini , en realidad es una mala idea.

“La forma en que lo veo es que mis propiedades y mis inquilinos están en constante competencia con los administradores y sus propiedades”, dice. “Si el gerente tiene una vacante al mismo tiempo que usted, ¿cómo puede saber que su propiedad se llenará primero?”

Incluso si un gerente le asegura que priorizará sus propiedades, no hay forma de que pueda confirmarlo y no hay forma de que pueda probarlo hasta después del hecho.

3. ¿Qué cobras?

¿Cobran una tarifa plana o un porcentaje del alquiler?

Piénselo: los gerentes que cobran un porcentaje de la renta parecen una opción más viable ya que su salario depende de la cantidad de inquilinos y el precio de la renta. Con rentas más bajas y muchas vacantes, no hay una gran recompensa, lo cual es malo para usted y el administrador de su propiedad.

Como resultado, los administradores de propiedades estarán más motivados para llenar las vacantes y luchar por rentas más altas, manteniéndolos más comprometidos con su propiedad. También debe considerar si su porcentaje se basa en el monto del alquiler que cobran o en el monto que realmente cobran.

Del mismo modo, ¿cobran una tarifa cuando una propiedad está desocupada? De ser así, esto contrarrestará el propósito de cobrar un porcentaje, ya que no habrá penalización por vacantes.

Finalmente, considere adicionalmente si hay otras tarifas misceláneas que cobran por su servicio. Las tarifas misceláneas tienen la costumbre de acercarse sigilosamente a usted.

4. ¿Cómo se determina el monto del alquiler?

Un buen administrador de propiedades debe conocer los alquileres de todas las propiedades comparables en su área.

Imagínese si el administrador de su propiedad cobra más que el precio de mercado o significativamente menos que otras propiedades en el área. Un precio más alto podría disuadir a los compradores interesados ​​y un precio más bajo podría privarlo de los ingresos que se merece. Si ajusta los precios más adelante, es posible que pierda inquilinos que no puedan pagar o incluso que los inquilinos lo rechacen. No es excelente para la satisfacción general.

Más bien, deben usar propiedades tanto en el mercado como recientemente alquiladas para determinar el precio de alquiler más alto posible. También deben saber cómo las diferentes comodidades, como una piscina o un gimnasio, afectan el precio de sus unidades.

5. ¿Realiza inspecciones de propiedad de rutina?

Las inspecciones de propiedad lo ayudan a detectar problemas y realizar el mantenimiento antes de que sea demasiado tarde. Ya sea para verificar cómo los inquilinos tratan sus espacios o asegurarse de que los electrodomésticos y los servicios públicos funcionen correctamente, los espacios deben mantenerse en la mejor forma posible para evitar renovaciones costosas y garantizar que el espacio no se utilice indebidamente de ninguna manera.

Su gerente debe revisar sus propiedades con regularidad. Idealmente, esto debería ser una vez al mes, no solo unas pocas veces al año.

6. ¿Cómo maneja el mantenimiento y el trabajo de jardinería?

La mayoría de los administradores de propiedades quieren poder tomar decisiones de mantenimiento por su cuenta. Permítales hacer esto hasta una cierta cantidad en dólares, generalmente alrededor de $ 100 a $ 200.

Asegúrese de preguntarles también si cobran extra por el mantenimiento. Si es así, su ganancia podría disminuir considerablemente, especialmente si tiene una propiedad antigua que necesita electrodomésticos y servicios públicos actualizados.

Además, determine quién sería el responsable del mantenimiento del jardín. ¿El administrador de su propiedad está a la altura de la tarea o es algo que los inquilinos deben manejar?

7. ¿Qué herramienta de gestión de alquiler utiliza?

El software de administración de alquileres es útil para agilizar los procesos de administración y aumentar las ganancias, lo que lo convierte en una excelente herramienta para cualquier administrador de propiedades profesional.

Asegúrese de preguntarles qué software utilizan. (Si no lo hacen, debe tomarlo como una señal de alerta, especialmente si un administrador de propiedades exitoso debe administrar entre 200 y 600 unidades de alquiler). Si es posible, pídales que compartan ejemplos de informes de su sistema, que pueden darle más información sobre su ética de trabajo de gestión.

8. ¿Cuánto tiempo suelen estar desocupadas sus propiedades?

El tiempo promedio de vacancia para una propiedad de alquiler es de alrededor de 2 a 4 semanas. Si un administrador de propiedades tarda mucho más que esto, podría perder algunos ingresos importantes.

Los problemas aquí pueden ser dos:

• Este administrador de propiedades podría estar cobrando demasiado por el alquiler según el mercado del área o requiriendo una tarifa fija, lo que disminuye la motivación para llenar los espacios vacíos. Además, valdría la pena preguntar sobre sus esfuerzos de marketing para ver cómo enumeran los espacios o qué hacen para correr la voz.
• Si tardan menos de dos semanas, es posible que estén cobrando tarifas demasiado bajas para que usted obtenga una ganancia sólida o incluso omitiendo las verificaciones de antecedentes que aseguran inquilinos de calidad. Pregúnteles sobre su proceso de selección.

9. ¿Cuál es su proceso de desalojo?

Un administrador de propiedades debe tener un procedimiento de desalojo estándar que siga las leyes estatales. Puede ser prudente investigar algunos de estos por su cuenta para saber si su entrevistado está actualizado o no sobre los últimos desarrollos en la ley.

Pregunte si ofrecen una garantía de desalojo. Esto a menudo es solo una pequeña tarifa, pero ofrecerá cobertura si uno de sus inquilinos necesita ser desalojado.

10. ¿Cómo puedo cancelar mi contrato de gestión?

Una vez que firma un contrato, ¿hay alguna forma de escapar de él? Hablar de una historia de terror.

Si decide vender su casa, ¿puede rescindir su contrato o tiene que vender su casa con el mismo administrador de la propiedad? Definitivamente algo que preguntar para no terminar en el punto de mira de un contrato.

Los mejores gerentes mantendrán su negocio con un gran servicio en lugar de contratos inquebrantables, así que asegúrese de hacerles algunas preguntas sobre esto y lea la letra pequeña si ambos deciden algún tipo de contrato comercial juntos.

¿Más?

¿Ha contratado a un administrador de propiedades increíble? ¿Qué preguntas de la entrevista les hiciste? Déjame saber abajo en los comentarios.

*Además, si tiene alguna historia de terror sobre inquilinos, me encantaría escucharla.