10 Interviewfragen, die Sie garantiert zu einem Superstar-Immobilienverwalter machen

Immobilienverwaltung kann ein beängstigendes Geschäft sein. Ich meine, es gibt buchstäblich mehrere Horrorfilme über schreckliche Mieter und die Wohnungen, in denen sie leben .

Aber diese fiktiven Erfahrungen sind nichts im Vergleich zum wirklichen Leben.

Glauben Sie mir nicht?

Hier sind drei wahre Geschichten, die zu seltsam für einen Film sind:

• Mieter gossen Beton in die Kanalisation und zwangen die Eigentümer, die gesamte Wohnung abzureißen
• Eine Frau zog aus, ohne es jemandem zu sagen, und ließ ihre Katze einen Monat lang allein im Haus
• Mieter zogen aus und hinterließen 18 Müllsäcke und meldeten dann den Eigentümer bei der Feuerwehr wegen Müllgefährdung

Wie vermeiden Sie es also, in der Welt der Immobilienverwaltung zum Warnsignal zu werden? Immobilienverwaltungssoftware ist eine todsichere Methode, um all Ihre Unterlagen in Ordnung zu halten, aber dies erfordert eine menschlichere Note. Wie ein Hausverwalter.

Die Einstellung eines guten Immobilienverwalters kann Ihnen Kopfschmerzen ersparen und Ihnen hoffentlich helfen, diese unerhörten Erfahrungen zu vermeiden. Denn abgesehen von Miete, Instandhaltung und anderen Aufsichtspflichten sollte ein guter Hausverwalter auch versiert darin sein, geeignete Mieter zu finden, insbesondere solche, die Zuverlässigkeitsüberprüfungen bestehen. Wie diejenigen, die nach einer Räumung keine Pakete mit rohem Fleisch hinter den Wänden lassen.

Nun, ein Vorstellungsgespräch ist immer der beste Weg, um potenzielle Immobilienverwalter-Kandidaten zu prüfen, aber woher wissen Sie, dass Sie die richtigen Fragen stellen? Welche Fragen stellen Sie sich überhaupt?

Keine Sorgen machen. Ich habe die harte Arbeit für dich erledigt.

Im Folgenden habe ich zehn wichtige Interviewfragen aufgelistet, mit denen Sie garantiert einen herausragenden Immobilienverwalter finden.

1. Wie viele Immobilien verwalten Sie derzeit?

Mit den richtigen Tools sollte ein guter Immobilienverwalter in der Lage sein, 200-600 Mieteinheiten gleichzeitig zu verwalten . Aber Sie wollen niemanden, der mehr als diese Einheitenreichweite hat. Ihr Hausverwalter sollte in der Lage sein, alle Ihre Immobilien und Ihre Mieter im Auge zu behalten, um sicherzustellen, dass alles gepflegt wird. Qualität statt Quantität kann hier entscheidend sein.

Wenn sie andererseits weniger verwalten, sind sie möglicherweise nicht so leistungsfähig, wie Sie möchten, und können möglicherweise nicht mehr Immobilien übernehmen, wenn sie bereits Probleme haben, die bereits verwalteten zu übernehmen.

2. Haben Sie eigene Mietobjekte?

Während es für einen Immobilienverwalter vorteilhaft erscheinen mag, eigene Mietobjekte zu haben, ist dies laut Peter Giardini eigentlich eine schlechte Idee.

„So wie ich das sehe, stehen meine Objekte und meine Mieter im ständigen Wettbewerb mit den Verwaltern und ihren Objekten“, sagt er. „Wenn der Manager zur gleichen Zeit wie Sie eine Stelle frei hat, wie können Sie dann wissen, dass Ihre Immobilie zuerst besetzt wird?“

Selbst wenn ein Manager Ihnen versichert, dass er Ihre Immobilien priorisieren wird, können Sie dies nicht bestätigen und er kann es erst im Nachhinein beweisen.

3. Was berechnen Sie?

Berechnen sie eine Pauschalgebühr oder einen Prozentsatz der Miete?

Denken Sie darüber nach: Manager, die einen Prozentsatz der Miete berechnen, scheinen eine praktikablere Option zu sein, da ihr Gehaltsscheck von der Anzahl der Mieter und dem Mietpreis abhängt. Bei niedrigeren Mieten und hohen Leerständen gibt es keine große Auszahlung, was schlecht für Sie und Ihren Hausverwalter ist.

Infolgedessen werden Immobilienverwalter motivierter sein, offene Stellen zu besetzen und für höhere Mieten zu kämpfen, wodurch sie sich stärker für Ihre Immobilie engagieren. Sie sollten auch überlegen, ob ihr Prozentsatz auf der Höhe der berechneten Miete oder auf dem Betrag basiert, den sie tatsächlich einziehen.

Wird eine Gebühr erhoben, wenn eine Immobilie leer steht? Wenn dies der Fall ist, wird dies dem Zweck der Erhebung eines Prozentsatzes zuwiderlaufen, da es keine Strafe für offene Stellen gibt.

Überlegen Sie schließlich zusätzlich, ob es andere verschiedene Gebühren gibt, die sie für ihren Service erheben. Verschiedene Gebühren haben die Angewohnheit, sich an Sie heranzuschleichen.

4. Wie bestimmen Sie die Miethöhe?

Ein guter Hausverwalter sollte die Mieten aller vergleichbaren Objekte in Ihrer Nähe kennen.

Stellen Sie sich vor, Ihr Hausverwalter verlangt mehr als diesen Marktpreis oder deutlich weniger als andere Immobilien in der Gegend. Ein höherer Preis könnte interessierte Käufer abschrecken und ein niedrigerer Preis könnte Ihnen das verdiente Einkommen entziehen. Wenn Sie später die Preise anpassen, könnten Sie potenziell zahlungsunfähige Mieter verlieren oder sogar von Mietern zurückgedrängt werden. Nicht gut für die Gesamtzufriedenheit.

Vielmehr sollten sie sowohl auf dem Markt befindliche als auch kürzlich vermietete Objekte verwenden, um den höchstmöglichen Mietpreis zu ermitteln. Sie sollten auch wissen, wie sich verschiedene Annehmlichkeiten wie Schwimmbäder oder ein Fitnessstudio auf den Preis Ihrer Einheiten auswirken.

5. Führen Sie routinemäßige Immobilieninspektionen durch?

Immobilieninspektionen helfen Ihnen, Probleme zu erkennen und Wartungsarbeiten durchzuführen, bevor es zu spät ist. Ob es darum geht, den Umgang der Mieter mit Ihren Räumen zu überprüfen oder sicherzustellen, dass Geräte und Versorgungseinrichtungen ordnungsgemäß funktionieren, Räume müssen in bestmöglichem Zustand gehalten werden, um kostspielige Renovierungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass der Raum nicht in irgendeiner Weise missbraucht wird.

Ihr Manager sollte Ihre Immobilien regelmäßig überprüfen. Idealerweise einmal im Monat, nicht nur ein paar Mal im Jahr.

6. Wie erledigen Sie Wartungs- und Gartenarbeiten?

Die meisten Immobilienverwalter möchten in der Lage sein, Instandhaltungsentscheidungen selbst zu treffen. Erlauben Sie ihnen, dies bis zu einem bestimmten Dollarbetrag zu tun, normalerweise zwischen 100 und 200 US-Dollar.

Fragen Sie sie auch, ob sie für die Wartung zusätzliche Gebühren erheben. Wenn dies der Fall ist, könnte Ihr Gewinn erheblich sinken, insbesondere wenn Sie eine ältere Immobilie haben, die aktualisierte Geräte und Versorgungseinrichtungen benötigt.

Klären Sie auch, wer für die Gartenpflege zuständig ist. Ist Ihr Hausverwalter der Aufgabe gewachsen oder sollten die Mieter sich darum kümmern?

7. Welches Mietverwaltungstool verwenden Sie?

Mietverwaltungssoftware ist hilfreich, um Verwaltungsprozesse zu rationalisieren und Gewinne zu steigern, was sie zu einem hervorragenden Werkzeug für jeden professionellen Immobilienverwalter macht.

Fragen Sie sie unbedingt, welche Software sie verwenden. (Wenn dies nicht der Fall ist, sollten Sie dies als rote Flagge betrachten, insbesondere wenn ein erfolgreicher Immobilienverwalter zwischen 200 und 600 Mieteinheiten verwalten sollte.) Bitten Sie ihn nach Möglichkeit, Beispiele von Berichten aus seinem System zu teilen, was möglich ist geben Ihnen mehr Einblick in ihre Managementarbeitsmoral.

8. Wie lange stehen Ihre Objekte in der Regel leer?

Die durchschnittliche Leerstandszeit einer Mietimmobilie beträgt ca. 2-4 Wochen. Wenn ein Immobilienverwalter deutlich länger braucht, könnten Ihnen erhebliche Einnahmen entgehen.

Probleme hier können zweierlei sein:

• Dieser Immobilienverwalter könnte basierend auf dem Marktplatz der Gegend zu viel Miete verlangen oder eine Pauschalgebühr verlangen, was die Motivation für ihn verringert, leere Räume zu füllen. Es wäre auch lohnenswert, nach ihren Marketingbemühungen zu fragen, um zu sehen, wie sie Räume auflisten oder was sie tun, um das Wort zu verbreiten.
• Wenn sie weniger als zwei Wochen benötigen, berechnen sie möglicherweise zu niedrige Tarife, um einen soliden Gewinn zu erzielen, oder überspringen sogar Hintergrundprüfungen, die qualitativ hochwertige Mieter sicherstellen. Fragen Sie sie nach ihrem Screening-Prozess.

9. Was ist Ihr Räumungsprozess?

Ein Hausverwalter sollte ein Standard-Räumungsverfahren haben, das den staatlichen Gesetzen folgt. Hier könnte es ratsam sein, einige davon selbst zu recherchieren, um zu wissen, ob Ihr Gesprächspartner auf dem neuesten Stand der Rechtsentwicklung ist oder nicht.

Fragen Sie, ob sie eine Räumungsgarantie anbieten. Dies ist oft nur eine kleine Gebühr, bietet aber Deckung, wenn einer Ihrer Mieter geräumt werden muss.

10. Wie kann ich meinen Managementvertrag kündigen?

Wenn Sie einen Vertrag unterschrieben haben, gibt es eine Möglichkeit, ihm zu entkommen? Sprechen Sie über eine Horrorgeschichte.

Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen, können Sie Ihren Vertrag kündigen oder müssen Sie Ihr Haus mit demselben Hausverwalter verkaufen? Fragen Sie auf jeden Fall nach, damit Sie nicht im Fadenkreuz eines Vertrags landen.

Die besten Manager werden Ihr Geschäft mit großartigem Service statt mit unzerbrechlichen Verträgen führen. Stellen Sie ihnen also unbedingt ein paar Fragen dazu und lesen Sie das Kleingedruckte, wenn Sie sich beide gemeinsam für eine Art Geschäftsvertrag entscheiden.

Mehr?

Haben Sie einen großartigen Hausverwalter eingestellt? Welche Interviewfragen haben Sie ihnen gestellt? Lass es mich in den Kommentaren unten wissen.

*Außerdem, wenn Sie Mieter-Horrorgeschichten haben, würde ich sie gerne hören.