10 أسئلة مقابلة مضمونة تمنحك مدير عقارات من فئة Superstar
نشرت: 2022-05-07يمكن أن تكون إدارة الممتلكات عملاً مخيفًا. أعني ، هناك بالفعل العديد من أفلام الرعب حول رعب المستأجرين والشقق التي يسكنونها.
لكن هذه التجارب الخيالية لا تُقارن بالحياة الواقعية.
لا تصدقني؟
فيما يلي ثلاث قصص حقيقية غريبة جدًا عن الفيلم:
- قام المستأجرون بصب الخرسانة في المصارف ، مما أجبر أصحابها على هدم الشقة بأكملها
- خرجت امرأة من المنزل دون إخبار أحد ، وتركت قطتها وحدها لمدة شهر في المنزل
- انتقل المستأجرون وتركوا 18 كيس قمامة ، ثم أبلغوا المالك إلى إدارة الإطفاء لخطر القمامة
فكيف تتجنب أن تصبح حكاية تحذيرية في عالم إدارة الممتلكات؟ يعد برنامج إدارة الممتلكات طريقة مؤكدة لإبقاء جميع أوراقك بالترتيب ، لكن هذا يتطلب لمسة إنسانية أكثر. مثل مدير الممتلكات.
إن التعاقد مع مدير عقارات جيد يمكن أن يوفر عليك الصداع ونأمل أن يساعدك على تجنب هذه التجارب الفاحشة. لأنه بصرف النظر عن الإيجار والصيانة والمسؤوليات الإشرافية الأخرى ، يجب أن يكون مدير العقارات المتميز أيضًا على دراية جيدة بالعثور على مستأجرين مناسبين ، وخاصة أولئك الذين يجتازون اختبارات الخلفية. مثل أولئك الذين لا يتركون عبوات اللحوم النيئة خلف الجدران بعد طردهم.
الآن ، المقابلة هي دائمًا أفضل طريق لفحص المرشحين المحتملين لمديري العقارات ، ولكن كيف تعرف أنك تسأل الأسئلة الصحيحة؟ ما هي الأسئلة التي تطرحها في المقام الأول؟
لا تقلق. لقد قمت بالعمل الشاق من أجلك.
أدناه ، أدرجت عشرة أسئلة أساسية للمقابلة مضمونة لتحصل على مدير عقارات ممتاز.
1. كم عدد العقارات التي تديرها حاليًا؟
باستخدام الأدوات المناسبة ، يجب أن يكون مدير الممتلكات الجيد قادرًا على إدارة 200-600 وحدة إيجار في وقت واحد . لكنك لا تريد شخصًا لديه أكثر من نطاق الوحدة هذا. يجب أن يكون مدير الممتلكات الخاص بك قادرًا على متابعة جميع ممتلكاتك والمستأجرين لديك لضمان الاهتمام بكل شيء. قد تكون الجودة وليس الكمية هي المفتاح هنا.
من ناحية أخرى ، إذا كانوا يديرون بشكل أقل ، فقد لا يكونوا قادرين كما تريد وقد لا يتمكنون من تولي المزيد من الخصائص إذا كان لديهم بالفعل مشكلة في تولي تلك التي يديرونها بالفعل.
2. هل لديك أي عقارات للإيجار الخاصة بك؟
في حين أنه قد يبدو من المفيد لمدير العقارات أن يكون لديه عقارات تأجير خاصة به ، وفقًا لبيتر جيارديني ، فإن هذه في الواقع فكرة سيئة.
يقول: "الطريقة التي أراها هي ممتلكاتي والمستأجرين لدي في منافسة مستمرة مع المديرين وممتلكاتهم". "إذا كان لدى المدير وظيفة شاغرة في نفس الوقت الذي تعمل فيه ، كيف يمكنك معرفة أنه سيتم ملء عقارك أولاً؟"
حتى إذا أكد لك أحد المديرين أنه سيعطي الأولوية لممتلكاتك ، فلا توجد طريقة يمكنك من خلالها تأكيد ذلك ولا توجد طريقة يمكنهم من خلالها إثبات ذلك إلا بعد الحقيقة.
3. ماذا تشحن؟
هل يتقاضون رسومًا ثابتة أم نسبة مئوية من الإيجار؟
فكر في الأمر: يبدو أن المديرين الذين يتقاضون نسبة من الإيجار خيارًا أكثر قابلية للتطبيق لأن رواتبهم تعتمد على عدد المستأجرين وسعر الإيجار. مع انخفاض الإيجارات والوظائف الشاغرة ، لا يوجد عائد كبير ، وهو أمر سيئ لك ولمدير الممتلكات لديك.
نتيجة لذلك ، سيكون مديرو العقارات أكثر حماسًا لملء الوظائف الشاغرة والقتال من أجل إيجارات أعلى ، مما يجعلهم أكثر انخراطًا في الممتلكات الخاصة بك. يجب عليك أيضًا التفكير فيما إذا كانت نسبتهم تعتمد على مبلغ الإيجار أو المبلغ الذي يجمعونه بالفعل.
وبالمثل ، هل يتقاضون رسومًا عندما تكون الممتلكات شاغرة؟ إذا كان الأمر كذلك ، فسيؤدي ذلك إلى إبطال الغرض من فرض نسبة مئوية ، حيث لن تكون هناك عقوبة على الوظائف الشاغرة.
أخيرًا ، ضع في اعتبارك أيضًا ما إذا كانت هناك رسوم متنوعة أخرى يفرضونها مقابل خدمتهم. الرسوم المتنوعة عادة ما تتسلل إليك.
4. كيف تحدد مبلغ الإيجار؟
يجب أن يعرف مدير العقارات الجيد إيجارات جميع العقارات المماثلة في منطقتك.
تخيل لو أن مدير الممتلكات الخاص بك يتقاضى رسومًا أكثر من سعر السوق هذا أو أقل بكثير من العقارات الأخرى في المنطقة. قد يؤدي ارتفاع السعر إلى ردع المشترين المهتمين وقد يؤدي انخفاض السعر إلى حرمانك من الدخل الذي تستحقه. إذا قمت بتعديل الأسعار لاحقًا ، فمن المحتمل أن تفقد المستأجرين غير القادرين على الدفع أو حتى معارضة المستأجرين. ليست كبيرة للرضا العام.
بدلاً من ذلك ، يجب عليهم استخدام العقارات الموجودة في السوق والمستأجرة مؤخرًا لتحديد أعلى سعر إيجار ممكن. يجب أن يعرفوا أيضًا كيف تؤثر وسائل الراحة المختلفة ، مثل حمامات السباحة أو صالة الألعاب الرياضية ، على سعر الوحدات الخاصة بك.
5. هل تجري عمليات تفتيش روتينية على الممتلكات؟
تساعدك عمليات فحص الممتلكات على اكتشاف المشكلات وإجراء الصيانة قبل فوات الأوان. سواء كان الأمر يتعلق بالتحقق من كيفية معاملة المستأجرين لمساحاتك أو التأكد من أن الأجهزة والمرافق تعمل بشكل صحيح ، يجب الحفاظ على المساحات في أفضل شكل ممكن لمنع التجديدات المكلفة والتأكد من عدم إساءة استخدام المساحة بأي شكل من الأشكال.
يجب على مديرك فحص ممتلكاتك بانتظام. من الناحية المثالية ، يجب أن يكون ذلك مرة واحدة في الشهر ، وليس بضع مرات في السنة.
6. كيف يتم التعامل مع أعمال الصيانة والفناء؟
يريد معظم مديري العقارات أن يكونوا قادرين على اتخاذ قرارات الصيانة بأنفسهم. اسمح لهم بالقيام بذلك حتى مبلغ معين بالدولار ، عادةً ما بين 100 إلى 200 دولار.
تأكد أيضًا من سؤالهم عما إذا كانوا يفرضون رسومًا إضافية على الصيانة. إذا كان الأمر كذلك ، فقد ينخفض ربحك بشكل كبير ، خاصة إذا كان لديك عقار قديم في حاجة إلى الأجهزة والمرافق المحدثة.
أيضًا ، حدد من سيكون مسؤولاً عن صيانة الفناء. هل مدير الممتلكات الخاص بك على مستوى المهمة أم أنه شيء يجب على المستأجرين التعامل معه؟
7. ما هي أداة إدارة الإيجارات التي تستخدمها؟
برنامج إدارة الإيجار مفيد لتبسيط عمليات الإدارة وزيادة الأرباح ، مما يجعله أداة ممتازة لأي مدير عقارات محترف.
تأكد من سؤالهم عن البرامج التي يستخدمونها. (إذا لم يفعلوا ذلك ، يجب أن تأخذ ذلك كعلامة حمراء ، خاصة إذا كان يجب على مدير العقارات الناجح أن يدير في مكان ما بين 200 إلى 600 وحدة تأجير.) إذا كان ذلك ممكنًا ، اطلب منهم مشاركة عينات من التقارير من نظامهم ، والتي يمكن أن يمنحك المزيد من التبصر في أخلاقيات العمل الإداري لديهم.
8. ما هي المدة التي تكون فيها عقاراتك شاغرة عادة؟
متوسط الوقت الشاغر لعقار الإيجار حوالي 2-4 أسابيع. إذا استغرق مدير الممتلكات وقتًا أطول بكثير من هذا ، فقد تخسر بعض الإيرادات الجادة.
يمكن أن تكون المشاكل هنا ذات شقين:
- يمكن أن يتقاضى مدير الممتلكات هذا الكثير مقابل الإيجار بناءً على سوق المنطقة أو يتطلب رسومًا ثابتة ، مما يقلل من الدافع لديهم لملء المساحات الفارغة. أيضًا ، قد يكون من المفيد أن تسأل عن جهودهم التسويقية لمعرفة كيف يقومون بإدراج المساحات أو ما يفعلونه لنشر الكلمة هناك.
- إذا كانوا يأخذون أقل من أسبوعين ، فقد يفرضون أسعارًا منخفضة جدًا بالنسبة لك لتحقيق ربح قوي أو حتى تخطي عمليات التحقق من الخلفية التي تضمن للمستأجرين الجودة. اسألهم عن عملية الفحص.
9. ما هي عملية الطرد الخاصة بك؟
يجب أن يكون لدى مدير الممتلكات إجراء إخلاء قياسي يتبع قوانين الولاية. قد يكون من الحكمة هنا أن تبحث عن بعض هذه الأشياء بنفسك لتعرف ما إذا كان الشخص الذي تجري معه المقابلة مطلعًا على آخر التطورات في القانون أم لا.
اسأل عما إذا كانوا يقدمون ضمانًا للإخلاء. غالبًا ما يكون هذا مجرد رسوم رمزية ، ولكنه سيوفر تغطية إذا احتاج أحد المستأجرين لديك إلى الإخلاء.
10. كيف يمكنني إلغاء عقد الإدارة الخاص بي؟
بمجرد توقيعك على عقد ، هل هناك أي طريقة لتفلت منه؟ تحدث عن قصة رعب.
إذا قررت بيع منزلك ، فهل يمكنك إنهاء عقدك ، أو هل يتعين عليك بيع منزلك مع نفس مدير الممتلكات؟ بالتأكيد شيء تطلبه حتى لا ينتهي بك الأمر في مرمى العقد.
سيحافظ أفضل المديرين على عملك مع خدمة رائعة بدلاً من العقود غير القابلة للكسر ، لذا تأكد من طرح بعض الأسئلة عليهم وقراءة التفاصيل الدقيقة إذا قرر كلاكما نوعًا من عقد العمل معًا.
أكثر؟
هل قمت بتعيين مدير عقارات رائع؟ ما هي أسئلة المقابلة التي طرحتها عليهم؟ اسمحوا لي أن نعرف في التعليقات أدناه.
* أيضًا ، إذا كان لديك أي قصص رعب للمستأجرين ، فأنا أحب سماعها.